FICHE

Urbanisme

Projets de construction, autorisation d’urbanisme, déroulement et fin des travaux

La délivrance d'une autorisation d'urbanisme permet à la commune de vérifier la conformité des travaux par rapport aux règles d'urbanisme. Selon l'importance des travaux, il faut déposer un permis (permis de construire, d'aménager...) ou une déclaration préalable. Avant de commencer les travaux, il est recommandé de demander un certificat d'urbanisme pour obtenir des informations sur le terrain faisant l'objet de travaux.

Sommaire

• Certificat d'urbanisme
• Déclaration préalable de travaux
• Permis de construire
• Permis d'aménager$
• Permis modificatif (permis de construire ou d'aménager)
• Permis de démolir
• Transfert d'un permis de construire ou d'aménager
• Contestation d'une autorisation d'urbanisme
• Taxe d'aménagement

Vérifié le 04 mai 2016 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre), Ministère en charge de l'urbanisme

Le certificat d'urbanisme est un document qui indique les règles d'urbanisme applicables sur un terrain donné et permet de savoir si l'opération immobilière projetée est réalisable. Il existe 2 types de certificat d'urbanisme. Sa délivrance n'est pas obligatoire, mais il est toutefois recommandé d'en faire la demande avant d'engager la réalisation du projet.

Certificat d'urbanisme d'information

Il renseigne sur :

• les règles d'urbanisme applicables au terrain (règles d'un plan local d'urbanisme, par exemple),
• les limitations administratives au droit de propriété : servitudes d'utilité publique, droit de préemption, zone de protection dans le périmètre d'un monument historique...
• la liste des taxes et participations d'urbanisme : taxe d'aménagement, projet urbain partenarial...

Certificat d'urbanisme opérationnel

En plus des informations données par le certificat d'information, il indique :

• si le terrain peut être utilisé pour la réalisation du projet,
• et l'état des équipements publics (voies et réseaux) existants ou prévus, desservant le terrain.

Vérifié le 16 février 2017 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)

Modifications du code de l'urbanisme

14 avr. 2017 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)

L'arrêté du 30 mars 2017 apporte plusieurs modifications notamment sur les cas de péremption des autorisations d'urbanisme mais aussi sur le contenu de l'affichage de ces autorisations.

Ce texte ne s'appliquera qu'à partir du 1^er juillet 2017.

Les informations contenues sur cette page restent d'actualité et seront modifiées à cette date.

La déclaration préalable permet à l'administration de vérifier que le projet de construction respecte bien les règles d'urbanisme en vigueur. Elle est généralement exigée pour la réalisation d'aménagement de faible importance.

Travaux concernés

Une déclaration préalable de travaux est obligatoire notamment dans les cas suivants :

• construction nouvelle (garage, dépendance...) ou travaux sur une construction existante ayant pour résultat la création d'une surface de plancher ou d'une emprise au sol comprise entre 5 m^² et 20 m^². Pour les travaux sur une construction existante, ce seuil est porté à 40 m^² si la construction est située dans une zone urbaine couverte par un plan local d'urbanisme (PLU) ou un plan d'occupation des sols (POS),
• construction d'un mur d'une hauteur au-dessus du sol supérieure ou égale à 2 m,
• construction d'une piscine dont le bassin a une superficie inférieure ou égale à 100 m^² non couverte ou dont la couverture (fixe ou mobile) a une hauteur au-dessus du sol inférieure à 1,80 m,
• travaux modifiant l'aspect initial extérieur d'une construction (par exemple, remplacement d'une fenêtre ou porte par un autre modèle, percement d'une nouvelle fenêtre, choix d'une nouvelle couleur de peinture pour la façade),
• travaux de ravalement s'ils se déroulent dans un espace faisant l'objet d'une protection particulière (par exemple, abord d'un monument historique),
• changement de destination d'un local (par exemple, transformation d'un local commercial en local d'habitation) sans modification des structures porteuses ou de la façade du bâtiment,
• réalisation d'une division foncière notamment pour en détacher un ou plusieurs lots.

À savoir :

Les travaux ayant pour effet la création d'une surface d'au moins 20 m^² et au plus 40 m^² nécessitent un permis de construire si, après réalisation, la surface ou l'emprise totale de la construction dépasse 150 m^²

Vérifié le 08 mars 2017 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)

Modifications du code de l'urbanisme

14 avr. 2017 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)

L'arrêté du 30 mars 2017 apporte plusieurs modifications notamment sur les cas de péremption des autorisations d'urbanisme mais aussi sur le contenu de l'affichage de ces autorisations.

Ce texte ne s'appliquera qu'à partir du 1^er juillet 2017.

Les informations contenues sur cette page restent d'actualité et seront modifiées à cette date.

Un permis de construire est généralement exigé pour tous les travaux de grande ampleur.

Travaux concernés

Travaux créant une nouvelle construction

Les constructions nouvelles sont celles indépendantes de tout bâtiment existant.

Elles doivent être précédées de la délivrance d'un permis de construire, à l'exception :

• des constructions dispensées de toute formalité comme les piscines de moins de 10 m² ou les abris de jardin de moins de 5 m²,
• et de celles qui doivent faire l'objet d'une déclaration préalable.

Travaux sur une construction existante

Les travaux sur une construction existante concernent par exemple l'agrandissement d'une maison.

Les règles différent selon que votre projet est situé ou non en zone urbaine d'une commune dotée d'un plan local d'urbanisme (PLU) ou d'un plan d'occupation des sols (POS).

Pour le savoir, vous devez contacter votre mairie.

Vérifié le 20 juin 2016 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)

Le permis d'aménager est un acte qui permet à l'administration de contrôler les aménagements affectant l'utilisation du sol d'un terrain donné.

Travaux concernés

Un permis d'aménager est notamment exigé pour :

• la réalisation d'opération d'affouillement (creusage) et exhaussement (surélévation) du sol d'une profondeur ou d'une hauteur excédant 2 m et qui portent sur une superficie supérieure ou égale à 2 hectares (soit 20 000 m²) ;
• la création ou l'agrandissement d'un terrain de camping permettant l'accueil de plus de 20 personnes ou de plus de 6 tentes, caravanes ou résidences mobiles de loisirs ou habitations légères de loisirs ;
• la réalisation d'opérations de lotissement non soumises à déclaration préalable.

Vérifié le 20 juin 2016 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)

Le bénéficiaire d'un permis de construire ou d'un permis d'aménager en cours de validité peut apporter des modifications à celui-ci dès lors que ces modifications sont mineures. Ce permis ne constitue pas un nouveau permis.

Travaux concernés

Un permis modificatif peut être demandé pour modifier :

• l'aspect extérieur d'une construction (par exemple un changement de façade) ;
• ou la réduction ou l'augmentation de l'emprise au sol de la construction ou de la surface de plancher ;
• ou le changement de destination d'une partie des locaux.

Lorsque ces modifications sont plus importantes (par exemple, lorsqu'elles concernent un changement profond de l'implantation du projet ou de son volume), un nouveau permis de construire ou d'aménager doit être demandé.

Vérifié le 20 juin 2016 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)

Le permis de démolir est utilisé pour les projets de démolition totale ou partielle d'une construction protégée ou située dans un secteur protégé.

Travaux concernés

• Un permis de démolir est exigé lorsque la construction dont la démolition est envisagée :
• relève d'une protection particulière (exemples : secteur protégé par un plan local d'urbanisme (Plu), secteur sauvegardé, bâtiment inscrit au titre des monuments historiques) ;
• ou est située dans une commune où le conseil municipal a décidé d'instaurer le permis de démolir. En effet, le permis de démolir n'est pas obligatoire dans toute la France.

Pour savoir précisément si votre projet de démolition est soumis à permis, il convient de se renseigner auprès du service urbanisme de votre mairie.

Vérifié le 01 octobre 2015 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)

Le transfert d'un permis de construire ou d'aménager à une autre personne ne peut être effectué que sous certaines conditions.

Conditions

Pour pouvoir prétendre au transfert d'un permis de construire ou d'un permis d'aménager, il faut :

• que le permis (à transférer) soit encore valide,
• et que le titulaire du permis et le futur bénéficiaire aient donné leur accord sur le transfert.

  À savoir :

Le transfert du permis ne repose sur aucun fondement réglementaire, mais résulte d'une simple pratique administrative, reconnue par la jurisprudence.

Vérifié le 21 avril 2016 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)

Un tiers (un voisin le plus souvent) peut contester la validité d'un permis de construire, de démolir ou d'aménager en exerçant un recours, sous réserve de respecter certaines conditions.

Conditions

Vous devez justifier d'un intérêt à agir en apportant la preuve que la construction, l'aménagement ou les travaux affectent directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance du bien que vous occupez (par exemple, perte d'ensoleillement).

  À savoir :

Si vous ne justifiez pas d'un intérêt à agir et que votre recours cause un préjudice au titulaire du permis, celui-ci peut demander au juge administratif que lui soit versé des dommages et intérêts.

Vérifié le 04 avril 2017 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre), Ministère en charge de l'urbanisme

La taxe d'aménagement (TA) s'applique aux demandes d'autorisations déposées à compter du 1er mars 2012 (1er janvier 2014 à Mayotte). La TA s'applique également aux déclarations préalables ainsi qu'aux demandes d'autorisations modificatives générant un complément de taxation déposées à compter de cette même date.

Opérations immobilières concernés

La taxe est applicable à toutes les opérations d'aménagement, de construction, de reconstruction et d'agrandissement de bâtiments ou d'installations, nécessitant une autorisation d'urbanisme (permis de construire ou d'aménager, déclaration préalable), et qui changent la destination des locaux dans le cas des exploitations agricoles.

La taxe est exigible au taux applicable à la date de :

• la délivrance de l'autorisation de construire ou d'aménager, ou du permis modificatif ;
• la naissance d'une autorisation tacite de construire ou d'aménager ;
• la décision de non-opposition à une déclaration préalable ;
• l'achèvement des constructions réalisées sans autorisation ou en infraction, constaté par procès-verbal (taxation d'office).

Surface taxable

La surface qui sert de base de calcul à la taxe correspond à la somme des surfaces closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m, calculée à partir du nu intérieur des façades.

Il faut en déduire :

• l'épaisseur des murs qui donnent sur l'extérieur ;
• les trémies des escaliers et ascenseurs.

Constituent donc de la surface taxable :

• tous les bâtiments (y compris les combles, celliers, caves, dès lors qu'ils dépassent 1,80 m de hauteur sous plafond) ;
• ainsi que leurs annexes (abri de jardin notamment).

Un bâtiment non clos (ouvert sur l'extérieur avec une cloison de façade en moins, pergola ou tonnelle par exemple) ou une installation découverte (une terrasse par exemple) n'est pas compris dans la surface taxable. Par contre, une véranda couverte et close est taxable.

Si certains ouvrages sont exclus de la surface taxable, ils sont cependant soumis à la taxe de façon forfaitaire par emplacement (aire de stationnement, piscine découverte, panneau solaire au sol, éolienne, etc.).

  À savoir :

Seuls les abris de jardin d'une surface > à 5 m² sont taxables (même démontables). Les collectivités peuvent décider, par délibération, d'exonérer les abris de jardin même lorsqu'ils ont été soumis à une autorisation préalable de travaux.

  Attention :

Il ne faut pas confondre la surface taxable avec l'emprise au sol, la surface habitable ou la surface de plancher qui détermine les formalités d'urbanisme (permis de construire et déclaration préalable) et le seuil de recours à un architecte.