FICHE

Préemption

Le droit de préemption est une procédure permettant à une personne publique (ex : collectivité territoriale) d'acquérir en priorité, dans certaines zones préalablement définies par elle, un bien immobilier mis en vente par une personne privée (particulier) ou morale (entreprise), dans le but de réaliser des opérations d'aménagement urbain.

Sommaire

• Droit de préemption urbain (DPU)
• Vente d'un bien immobilier situé dans une zone de préemption
• Rétrocession du bien préempté

Le droit de préemption urbain (DPU) est une procédure qui permet notamment à une personne publique (ex : collectivité territoriale) d'acquérir en priorité, dans certaines zones préalablement définies par elle, un bien immobilier mis en vente par une personne physique (particulier) ou morale (entreprise), dans le but de réaliser des opérations d'aménagement urbain. Le propriétaire du bien n'est alors pas libre de vendre son bien à l'acquéreur de son choix et aux conditions qu'il souhaite.

Vérifié le 11 mai 2016 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)

Le propriétaire d'un bien situé dans certaines zones préalablement définies par une collectivité (une commune, par exemple) doit, en priorité, proposer la vente de son bien à cette dernière. C'est ce que l'on appelle le droit de préemption exercé par une collectivité. Le propriétaire du bien n'est donc pas libre de vendre son bien à l'acquéreur de son choix et aux conditions qu'il souhaite.

Zones concernées

La commune peut définir, par une délibération motivée, les zones à préempter pour sa localité en vue de la réalisation d'opérations d'aménagement urbain d'intérêt général ayant notamment pour objet :

• la création d'équipements collectifs,
• la création de logements sociaux,
• la lutte contre l'insalubrité,
• le renouvellement urbain.

Cette délibération doit faire l'objet :

• d'un affichage en mairie pendant un délai de 2 mois,
• et d'une insertion dans des journaux diffusés dans le département.

Biens concernés

La commune peut exercer son droit de préemption sur les terrains appartenant à des personnes privées ou morales (société, par exemple) mais aussi sur :

• les maisons individuelles,
• les immeubles,
• les appartements.

La commune n'est pas obligée d'acquérir la totalité du bien préempté et peut n'acheter qu'une partie de celui-ci. Le prix de la vente devra alors tenir compte de l'éventuelle perte de valeur subie par la partie du bien non préemptée, car celle-ci risque d'être difficile à revendre. Cependant, dans le but d'assurer la protection du propriétaire du bien, ce dernier peut exiger que la commune acquière l'ensemble du bien.

Mise en vente du bien

Le propriétaire qui souhaite vendre son bien doit d'abord se renseigner auprès de sa mairie pour savoir si son bien est situé sur une zone de préemption. Si tel est le cas, il doit remplir une déclaration d'intention d'aliéner (DIA) et l'envoyer à sa mairie.

Ce document doit être accompagné des pièces justificatives mentionnées sur la notice d'accompagnement, et être envoyé :

• en 4 exemplaires par lettre recommandée avec accusé de réception ou déposé contre décharge à la mairie,
• ou en 1 seul exemplaire par voie électronique.

Cette déclaration doit comporter :

• l'indication du prix et les conditions de vente,
• des informations sur le secteur,
• la consistance et l'utilisation actuelle du bien,
• les coordonnées de la personne qui avait l'intention d'acquérir le bien.

  À savoir :

La commune peut, dans un délai de 2 mois à compter de la réception de la DIA, adresser au propriétaire une demande de communication de documents complémentaires et/ou demander à visiter le bien.

Décision de la commune

Une fois que la commune a reçu la DIA, elle peut :

• soit décider de ne pas acquérir le bien,
• soit accepter la vente dans les conditions fixées par le propriétaire vendeur ou en renégociant les conditions de vente.

  À noter :

Lorsque la commune a notifié son intention d'acquérir le bien, le propriétaire est tenu d'en informer le locataire par lettre recommandée avec avis de réception.

Renonciation

La commune peut décider de renoncer à l'achat dans un délai de 2 mois à partir de la réception de la DIA. Dans ce cas, la renonciation est définitive. Le propriétaire peut alors vendre son bien à l'acquéreur de son choix.

L'absence de réponse durant un délai de 2 mois à partir de la réception de la DIA équivaut à un refus de préempter.

Acceptation

Acceptation sans réserve

La commune peut décider d'acquérir le bien aux conditions proposées par le propriétaire. Les parties signent alors un acte notarié concluant la vente.

La commune dispose d'un délai de 4 mois à partir de la signature de l'acte notarié pour régler le paiement. Tant que la commune n'a pas intégralement réglé le paiement, l'ancien propriétaire conserve la jouissance du bien (par exemple, percevoir des loyers sur le bien).

Acceptation avec réserve

La commune peut décider de renégocier le prix de vente. Dans ce cas, elle dispose d'un délai de 2 mois à partir de la réception de la DIA pour proposer un autre prix au propriétaire par lettre recommandée avec avis de réception.

Le propriétaire dispose alors d'un délai de 2 mois à partir de l'offre de la commune pour lui notifier :

• soit qu'il accepte le prix proposé par elle,
• soit qu'il maintient sa 1^re offre,
• soit qu'il renonce à la vente.

À défaut d'accord amiable sur le prix, les parties peuvent saisir le tribunal de grande instance (TGI).

Vérifié le 11 mai 2016 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)

L'ancien propriétaire ou la personne qui avait l'intention d'acquérir le bien peut racheter le bien acquis par la collectivité (une commune, par exemple) par voie de préemption si cette dernière ne respecte pas certaines conditions. C'est ce que l'on appelle le droit de rétrocession.

Conditions d’exercice

L'ancien propriétaire ou l'acquéreur évincé peut faire usage de son droit de rétrocession si la commune :

• décide d'utiliser le bien acquis pour un motif différent de celui mentionné dans la décision de préemption,
• et dès lors que l'usage du bien demeure incompatible avec les objectifs visés.

Si tel est le cas et que la commune décide d'utiliser le bien pour une autre finalité, elle doit proposer le rachat du bien en priorité à l'ancien propriétaire. Si celui-ci y renonce, elle doit proposer le rachat du bien à l'acquéreur évincé dont les coordonnées figurent sur la déclaration d'intention d'aliéner (DIA).

Offre de vente

L'offre de vente de la commune doit indiquer le prix de vente proposé et être notifiée à l'ancien propriétaire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

L'ancien propriétaire dispose d'un délai de 2 mois pour faire connaître :

• soit qu'il accepte de racheter le bien au prix proposé par la commune,
• soit qu'il renonce au rachat du bien,
• soit qu'il demande de racheter le bien à un prix qu'il propose.

À défaut d'accord amiable dans les 2 mois, l'une des parties peut saisir le tribunal de grande instance (TGI) qui fixera le prix de vente du bien.

En l'absence de réponse dans le délai de 3 mois à partir de la notification de la décision du tribunal, l'ancien propriétaire est considéré avoir renoncé à l'acquisition.

La commune doit alors proposer l'acquisition à la personne qui avait l'intention d'acquérir le bien dont les coordonnées figurent sur la déclaration d'intention d'aliéner (DIA).

Sanction

Si la commune ne respecte pas son obligation de proposer le rachat du bien préempté, l'ancien propriétaire ou l'acquéreur évincé peut réclamer des dommages et intérêts à la commune en saisissant le TGI. Cette action peut être exercée pendant 5 ans.