L'expropriation est une procédure qui permet à une personne publique (État, collectivités territoriales...)
de contraindre une personne privée (particulier) ou morale (entreprise) à céder la propriété de son bien,
moyennant le paiement d'une indemnité.
Sommaire
L'expropriation est une procédure qui permet à une personne publique (État, collectivités territoriales...) de contraindre un particulier ou une personne morale (entreprise) à céder la propriété de son bien, moyennant le paiement d'une indemnité. Cette procédure contribue notamment à la réalisation d'ouvrages publics (équipements sociaux, réseaux d'assainissement...). Dans certains cas, après l'expropriation, la personne expropriée peut bénéficier d'un droit de reprise sur le bien.
De quoi s’agit-il ?
L'expropriation est le plus souvent réalisée pour le compte d'une personne publique (État, collectivités territoriales...).
Elle contribue notamment à la réalisation d'ouvrages publics (équipements sociaux, réseaux d'assainissement...) et d'aménagements urbains.
Les biens pouvant être expropriés sont les propriétés (maisons, immeubles, terrains) des personnes privées (particuliers) ou morales (sociétés, par exemple), et les droits qui vont avec (usufruit, servitude …).
L'expropriation peut porter sur la totalité du bien ou sur une partie de celui-ci.
L'expropriation doit suivre une procédure qui se déroule en 2 temps :
À savoir :
Entre la décision de lancer une procédure d'expropriation et la réalisation du transfert de propriété, il peut se passer un temps très variable (de moins d'un an à plusieurs années).
Conditions de recours à l’expropriation
L'expropriation ne peut intervenir que si elle présente une utilité publique.
Les juges considèrent que cette condition est remplie dès lors que :
L'expropriation est généralement considérée comme étant d'utilité publique lorsqu'il s'agit de projets concernant :
1ère étape de la procédure – la phase administrative
La phase administrative se déroule en 2 temps :
Ces enquêtes durent au minimum 15 jours calendaires chacune.
L'enquête publique est fondée sur un dossier transmis par la personne publique au préfet. Ce dossier comprend des éléments d'information susceptibles d'éclairer le public parmi lesquels, notamment :
Une fois la transmission de ce dossier, le préfet prend un arrêté par lequel il ouvre l'enquête publique.
L'enquête est conduite par un commissaire-enquêteur désigné par le président du tribunal administratif.
L'ouverture de l'enquête est mentionnée dans les journaux diffusés par le département et fait l'objet d'un affichage dans la commune où le projet doit avoir lieu.
Elle indique les heures et le lieu où le public peut prendre connaissance du dossier et formuler des observations sur un registre ouvert à cet effet.
Au vu des résultats de l'enquête du commissaire-enquêteur, si l'utilité publique du projet est caractérisée, le préfet prononce une déclaration d'utilité publique (DUP).
Cet acte doit être affiché dans la mairie concernée par le projet. Le jour de l'affichage sert de point de départ aux intéressés pour contester la DUP et engager un recours devant le tribunal administratif.
L'enquête parcellaire est fondée sur un dossier transmis par la personne publique au préfet. Ce dossier comprend notamment un plan précis des parcelles à exproprier.
Une fois la transmission de ce dossier, le préfet prend un arrêté par lequel il ouvre l'enquête parcellaire.
L'enquête est conduite par un commissaire-enquêteur désigné par le préfet.
La personne publique doit informer personnellement le propriétaire du bien de l'ouverture de cette enquête par lettre recommandée avec accusé de réception.
Au vu des résultats de l'enquête du commissaire-enquêteur, le préfet peut déclarer cessible les parcelles en prenant un arrêté de cessibilité.
L'arrêté est publié au recueil départemental des actes administratifs et notifié au propriétaire du bien par lettre recommandée avec accusé de réception.
2ème étape de la procédure – la phase judiciaire
Une fois que le projet d'expropriation a été déclaré d'utilité publique et que l'arrêté de cessibilité a été notifié au propriétaire du bien, le transfert de propriété peut avoir lieu.
Ce transfert de propriété peut se faire par accord amiable entre la personne publique et la personne expropriée. À défaut, la personne publique peut saisir le juge de l'expropriation du tribunal de grande instance (TGI) qui prononce une ordonnance d'expropriation.
Cette ordonnance est notifiée à l'exproprié par lettre recommandée avec avis de réception.
L'ordonnance d'expropriation a pour effet de transférer juridiquement la propriété du bien et les droits réels immobiliers (usufruit, servitude…) de l'exproprié à la personne publique.
À ce stade, l'exproprié ne peut donc plus vendre, ni faire de donation, ni constituer d'hypothèque sur le bien.
Les baux en cours prennent également fin.
En revanche, tant qu'il n'a pas été indemnisé par la personne publique, l'exproprié conserve la jouissance du bien. Ainsi, par exemple, si le bien était loué, le locataire doit verser non pas un loyer mais une indemnité d'occupation à l'exproprié jusqu'à son départ effectif.
La personne publique doit proposer une offre d'indemnisation à l'exproprié, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par voie de signification.
À partir de la réception de ce courrier, l'exproprié dispose d'un délai d'1 mois pour faire connaître à la personne publique, par lettre recommandée avec avis de réception :
Dès l'arrêté de cessibilité, l'exproprié peut également mettre en demeure l'expropriant de lui adresser une offre d'indemnisation. À défaut de réponse dans le délai d'un mois, il peut saisir le juge de l'expropriation du TGI.
En l'absence d'accord amiable, le juge de l'expropriation doit être saisi par l'une ou l'autre des parties afin qu'il fixe une indemnité. Celle-ci doit couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.
Cette indemnité comprend :
La personne publique dispose d'1 mois après le paiement des indemnités dues à l'exproprié pour prendre effectivement possession du bien. Passé ce délai, il peut être procédé à l'expulsion des occupants.
À noter :
La personne publique doit également proposer une indemnisation au locataire évincé et lui proposer une solution de relogement, au moins 6 mois avant son éviction.
Vérifié le 06 avril 2017 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)
Après une expropriation, vous conservez un droit de rétrocession sur le bien, c'est-à-dire un droit de reprise, sous certaines conditions.
Conditions d’exercice
Vous bénéficiez d'un droit de rétrocession :
Initiative de la demande
L'exercice du droit de rétrocession s'effectue :
Rétrocession à la demande de l’exproprié
Vous pouvez demander la rétrocession du bien pendant 30 ans à partir de la date de l'ordonnance d'expropriation.
La loi n'a prévu aucune forme quant à la demande de rétrocession, il vous suffit donc d'avertir la personne publique par tous moyens. Il est recommandé, toutefois, de le faire par lettre recommandée avec accusé de réception.
Demande acceptée
En cas d'accord avec la personne publique sur la rétrocession du bien, vous devez vous entendre sur le prix de vente.
En l'absence d'accord sur le prix de vente, vous pouvez saisir le juge de l'expropriation du tribunal de grande instance (TGI).
Rétrocession refusée
La personne publique peut rejeter votre demande en contestant l'absence de conformité du projet à la DUP. Dans ce cas, vous pouvez saisir le juge de l'expropriation du tribunal de grande instance (TGI) dans un délai de 2 mois à partir de la décision de rejet afin qu'il se prononce :
Rétrocession à l’initiative de la personne publique
L'exercice du droit de rétrocession peut s'effectuer à l'initiative de la personne publique lorsqu'elle désire vendre le bien acquis par expropriation.
Dans ce cas de figure, la personne publique doit :
Vous disposez d'un délai de 2 mois, à partir de la réception du courrier, pour faire connaître à la personne publique par lettre recommandée avec avis de réception :
L'absence de réponse de votre part dans le délai de 2 mois vaut renonciation à la vente.
S'il n'y a pas d'accord sur le prix de vente, la personne publique doit saisir le juge de l'expropriation du tribunal de grande instance (TGI).
Si l'identité ou le domicile de l'ancien propriétaire est inconnu, la personne publique publie un avis par voie d'affiche dans la commune où est situé le bien qu'elle souhaite vendre. Cet avis est également publié dans les journaux diffusés par le département. La publication la plus récente fait courir un délai de 3 mois pour les personnes souhaitant faire valoir leur droit de rétrocession.